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La devolución de la fianza en el arrendamiento

El artículo 36 LAU establece que el arrendador deberá devolver al arrendatario la cantidad que resulte como saldo de la fianza, después de compensar el importe de los posibles desperfectos del piso o local, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, y que si no lo hiciera en tal término devengará el interés legal.

Una de las cuestiones que mayores conflictos generan en las relaciones arrendaticias es esta devolución, sobre todo respecto a la interpretación de las pequeñas reparaciones reguladas por el artículo 21.4 LAU.

No hay que confundirlas con los daños que requieren obras de conservación. Aquellas situaciones en las que algún elemento de la vivienda requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Estos daños, salvo pacto en contrario, son  de cuenta del arrendador en base al artículo 21.1 LAU, por lo que no procede retener la fianza. Tampoco debemos confundir las pequeñas reparaciones con los daños materiales producidos culposa o negligentemente, cuyo régimen legal viene recogido en el artículo 1563 CC

Muchas veces la vida útil de un objeto se acorta no por causa de daños, sino por un mantenimiento/uso inadecuado o insuficiente,  que nada tienen que ver con lo que supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo, lo que no excusa aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación. No es lo mismo el mantenimiento que la obsolescencia.

La “diligencia de un buen padre de familia” (articulos 1094, 1104.2, 1903 in fine) no es más que cuidar la casa como si fuera tuya, realizando las pequeñas reparaciones que sean necesarias.

Finalmente apuntar que para la interpretación de "pequeñas reparaciones" la jurisprudencia viene teniendo en cuenta factores como el tiempo de la ocupación, el coste económico de la reparación y si la reparación afecta o no a la habitabilidad.

¿Cuándo se debe retener la fianza por el arrendador?

Si inquilino es culpable directo o indirecto de un daño en el inmueble, o los daños observados en el inmueble excedan el normal deterioro que corresponde al uso.

¿Qué hace el arrendatario si no se devuelve la fianza?

En caso de que el arrendador no devuelva la fianza al inquilino, será aconsejable que éste envíe un burofax solicitando la reclamación de la misma.

¿Cómo evitar conflictos?

Tratar de objetivar determinados conceptos a fin de facilitar su interpretación, eliminando el margen de subjetividad, de ahí que la concreción en el contrato de alquiler pueda ser determinante para evitar estas situaciones.